老山绞肉机卖了19个亿

老山绞肉机卖了19个亿

发布时间:2022-09-09 08:11:03 来源:火狐nba官网 作者:火狐直播官网

内容简介:  让人意外的是,其中刷屏声势最大的、也是业内朋友圈热议最多的,竟然是江北的老山。那个卖了近2年的金隅紫京叠院,第一次难掩兴奋地宣布:“5天认购49套,劲销1.9个亿!”  不难看出,开发商内心的激动,溢于言表。甚至忙不迭地打出“众墅仰止,冠绝江北”的口号。在房叔的印象中,这还是作为非核心区的老山史上破天荒第一次“出圈”。  看到这里,有人可能会轻轻地嗤之以鼻:“老山只是卖了区区1.9个亿,至于激动万分吗?大厂的偏远刚需盘还卖了8.5亿呢!”呵呵,房叔只能说,那是你太不了解老山近年郁郁寡欢的苦闷,以及满腹惆怅的委屈。  尤其自从江北中...

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  让人意外的是,其中刷屏声势最大的、也是业内朋友圈热议最多的,竟然是江北的老山。那个卖了近2年的金隅紫京叠院,第一次难掩兴奋地宣布:“5天认购49套,劲销1.9个亿!”

  不难看出,开发商内心的激动,溢于言表。甚至忙不迭地打出“众墅仰止,冠绝江北”的口号。在房叔的印象中,这还是作为非核心区的老山史上破天荒第一次“出圈”。

  看到这里,有人可能会轻轻地嗤之以鼻:“老山只是卖了区区1.9个亿,至于激动万分吗?大厂的偏远刚需盘还卖了8.5亿呢!”呵呵,房叔只能说,那是你太不了解老山近年郁郁寡欢的苦闷,以及满腹惆怅的委屈。

  尤其自从江北中央商务区CBD,江北核心区一扩再扩。以及企图扮演“CLD”(中央居住区)的浦口城南中心规划出台,五桥“T字型”商务轴线接棒问世。加上珠江镇-雨山路传统居住区的“分流”。这一切,难免让背靠“江北最后一排”的,低密度、总价高、投资属性弱的老山板块,逐渐被排斥在各种利好与预期的套路之外。“没有刺激点,也就无法起飞”。

  作为南京开发历史悠久的山景资源板块阵营“元老”,老山只能默默地从十多年前玫瑰园、山河水等顶级别墅区的传奇背书中走出来,慢慢沦为一个高不成低不就的鸡肋“改善”板块,变得有点无所适从。

  甚至,随着江北核心区近年一路南延和不断膨胀,产品形态不断丰富,投资型需求愈加坚挺。在某种层面上,几乎压倒性地将老山“后白马路时代”的新盘们逼上了绝境。

  “近三年,一个无法回避的尴尬现象是,核心区高层们卖的越火,老山的洋房就越难卖。”更要命的是,现在核心区CBD范围内,也出现了容积率仅有1.5的纯低密洋房产品。比如,那个栖霞建设与卓越联合开发的栖樾府。

  所以,板块面临边缘化,且低密产品高度同质化的老山,何时才能真正打赢翻身仗?守得云开见月明?

  当你站在老山珍珠泉景区的烽火台上,一定会发现:这片巨大的城市绿肺是多么沁人心脾。

  老山,本来可以被寄予更多期许、更多厚望。要知道,它在十多年前,甚至更早的时期,被视为南京江北唯一的“纯独栋+联排别墅集聚区”。也是南京最早一批身家过亿的富人们公认的、仅次于紫金山环陵路板块的高端住区。同时,也被不少家住江南主城的本土中产圈层视为理想的第二居所。

  “2008年,老山脚下一套联排别墅才8、9千一平。只要掏个两三百万,就能买个带庭院的大联排单位。”

  所以,房叔永远都记得:十二年前,香山湖一号开发商的老板,当着全城媒体的面,开着黑色的保时捷卡宴一次又一次地冲上自家小区坡地的顶端。越野车引擎发出一阵阵咆哮般的轰鸣声。

  不信?就不妨看看与金隅同处“C位”的中建熙元府吧。入市近一年了,去化率才多少?

  难怪,有业内人士调侃:“也真的难为金隅了,遇到如此不堪一击的竞品。可惜了,没生在核心区!”

  不过,对于一个由中建八局旗下子公司“倾力打造”的低密度大盘来说,40万方体量+2000多套洋房真不算什么。反正,实力国企也不差钱。就这么慢慢熬呗,也挺好的。

  这,也几乎决定了老山当前的唯一节奏,就是“慢周转”。换言之,用时间换空间,坚信守山到底,终会有一天“找回王者自信”。

  另一方面,老山也暂时没法继续“提档升级”了。因为核心区的光芒太过耀眼,因为纯独栋别墅用地老早就不给批了,联排等“过时的产品”也渐渐看不见了。况且,在今天的老山,那些代言着金字塔尖的、雄霸一方的千万级别墅产品已经很难寻觅了。

  掐指一算,也就剩下金基接盘美达的九月森林,还有少量千万级的双拼(毛坯)。以及总价700-850万起步的仁恒凤凰山居类独栋产品,据说最大院子超过260㎡。当然,仁恒还有千万级的500㎡+山庄别墅压箱底,算是对老山极少数塔尖产品力的最后慰藉。

  当昔日顶级富人区的纯粹光环渐渐褪去,如今占据老山绝大多数的主流产品,是千篇一律的洋房、叠墅、小高层产品。放眼望去,金隅叠院、中建熙元、恒大溪山、北京城建、银城悦见山、明发阅山......以及各种通宇林景X园地头蛇的坚守,让老山低密度产品绞肉机更加名至实归。

  那个白马路的金辉现房地王(面粉2.3万+)算是比较幸运的。因为盘子小(400多套),又是亏本卖(毛坯2.6-2.7万)。赶在今年初,确切地说,是新冠肺炎爆发前几天,宣布清盘收官。昙花一现的白马路“富人区”神话,也就此走到了尾声。

  “与江北其他板块一样,老山也是被严厉限价的区域。当然,也可能是没有更多的实力和资源(相较于核心区CBD),去匹配一个更高的价格。可是,你们要知道,老山首个2万+地王—金隅在四年前的放风价,就野心勃勃地放言冲击全精装4.5万一平了。”

  略微可惜的是,直到今天,历经多次推盘的金隅紫京老地王,也是不得不以“半毛坯,半精装”的不完全姿态示人。具体展开说,就是200多㎡的叠墅做毛坯、100多㎡的洋房做精装(成品)。从而,整盘的均价被控制在2.8-3.1万/㎡区间内。

  可叹,金隅当年高调杀入老山的雄心,以及力图扛旗江北新区“第一改善盘”的种种豪言。至今再回眸,恍如昨日。即使是刚刚在五一打了一个小小翻身仗的金隅,终究还是那个慢慢卖,慢慢走的金隅。它,注定干不掉河西大平层。

  老山,老山。在年轻的核心区面前,你真的“老”了吗?真的有点力不从心了吗?

  一个不争的事实是:高容积的江北核心区越膨胀、越狂热,低密度的老山就越被“挤压”。

  房叔身边的一位朋友,就表达了自己的真实看法。也可以视为大多数人的观点缩影:

  “谈到核心区,尤其江北CBD周边。首先想到的是各种倒挂盘,鸡腿盘,还有一中分校与皇家文法等贵族教育。当然,还有500米第一高楼,新金融中心,超级地下城,图书馆、美术馆、市民中心等大型公建配套,以及多条地铁线的强大预期。这些都是支撑源源不断的投资需求的底色,也是买房人为何一边倒地入手核心区的根本原因。”

  因为,南京市场占据主流的置业逻辑,早已渐渐变成“眼见为实的倒挂刺激”。如果是无倒挂,无大型基建、产业、教育导入的板块,自然提不起更多人的兴趣。

  以老山为例,大多数二手房小区挂牌均价在2.2-2.7万之间,比限价3万以内的一手新房普遍要低不少(比如:东方熙龙山院,万科璞悦山,林景雅园)。

  唯有一个极为特殊的例外,就是“白马路之光”银城白马澜山,二手挂牌价始终坚挺,小户型站稳3万+。

  如果从2008年算起,整整十二年的光景,老山房价也仅仅从不到一万,翻了最多三倍而已。因为2016年的一波疯狂拿地,一堆2万+地王曾经被迫站岗。再到后来,因为严厉的限价,地王们又不得不面临亏本、贴本销售。于是,项目挖地下室成风,沦为同质化“叠战”的修罗场。

  试问,在老山,近两年来,有多少项目遭遇了滑铁卢式的滞销,又有多少项目被迫延长去化的周期?“守着售楼处,眼巴巴地等客户上门,等到花儿都谢了。”

  每当这时,房叔不禁又要想起:杭州钱塘江西北侧连绵起伏的群山,几乎与南京老山同属于极其相似的地理区位。可在板块的地位上,明显是完全不同的结局。

  看来,还是隔壁的兄弟省会城市,对“山”字的理解更深刻,也更尊重呵。返回搜狐,查看更多


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